来源：知乎财女房产抵押咨询

做房产抵押贷款无非就是围绕借款人，抵押物，公司主体来开展，那下面财女就来讲一下做抵押贷款

银行那边的审批逻辑，希望对大家有所帮助！！

1、关于房产的审批逻辑

①成数：

一般来说商品房、房改房

是6/7/8成，别墅5-6成，公寓、商铺、写字楼是5成；

ps：对位于系统“白名单楼盘”的房产，会更容易取得银行在额度利率方面的优待。

目前上海房产抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款

年利率一般为2.98%-3.45%

贷款期限1-20年 期限越短利息越低

②关于房产持有时间

大部分银行对客户都要求房产持有时间大于6个月，但也有部分银行是接受刚过户的新产证的。

ps：没有基础的客户，建议提前半年开始整理和规划。

③关于房龄

大多数银行通常要求抵押房产

的使用年限不超过30年。然而，少数银行可能会根据借款人的信用状况和房产地点等因素考虑接受使用年限超过30年的房产作为抵押。此外，某些挂铜牌的老洋房则不受房龄限制。

④产权人（房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些）

老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）；

另外产权人与借款人的关系，也很重要。标准银行要求抵押物必须是借款人本人或直系亲属（如配偶、父母、子女）的名下。然而，少数银行可能会考虑接受第三方房产抵押

，即抵押人与主贷人没有直接的亲属关系。

⑤面积/区域：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下房产相关要求：

• ①区域要求：住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）
• ②房龄要求：银行更喜欢30年以内的房子，但房子其他条件优越，银行也可适当放宽要求;
• ③产权性质：产权清晰，无违建，无查封、无产权纠纷，房屋的产权可以在市场上交易，需拿到房产证。
• ④共有情况：单人持有、夫妻共有、子女父母共同持有，当房产持有人超过两人且彼此之间没有亲属关系时（例如情侣或朋友共同购买的房产），这类申请可能较复杂。
• ⑤房屋状态：是否有抵押（上家银行、贷款金额）二抵还是转抵押

2、关于借款人的审批逻辑

年龄：一般来说借款人的年龄控制在18~72周岁左右

婚姻：婚姻共分为单身，已婚，离异三种情况。

单身：没有婚姻史，在银行填写单身证明

即可
ps：注意不要瞒报

已婚：双方出面签字，带好结婚证。

离异：带好离婚证+离婚协议，注意离婚协议务必上面列明财产分割（尤其是这套抵押房的财产分割）。

收入情况：可以很好的让银行了解借款人的还款情况，并银行要求提供贷款使用的相关证明。

征信情况：征信主要看负债量，逾期，查询次数。

自己不要去查征信，可以让有意向的银行去，切记不要让多个银行同时去查。

ps：如果有诉讼，有行政拘留或案底，一定要提前跟银行说，不要隐瞒。

 

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下借款人相关要求：

• ①年龄一般在18~80周岁
• ②婚姻状况：未婚、已婚、离异、单身提供单身证明
• ③职业背景：工作单位性质、近一年工资流水情况
• ④征信情况：负债、逾期情况、征信查询次数
• ⑤案件纠纷：是否被执行、涉诉（案件性质及是否有结案证明）

贷款抵押流程为：

3、关于公司审批逻辑

首先我们要知道，抵押贷款是一种“经营性贷款

”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于经营。
在办理难度上，没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营。

ps:名下没有公司，可以收购一家一年以上公司。

执照：部分银行可接受新注册/新入股一年以上公司来申请。

流水：部分银行看重抵押物价值，轻看流水。

经营细则：需要提供经营单据，部分要与经营流水

匹配上；进件时要提供符合经营上下游产业链

的购销/进货合同。

纳税记录：部分银行要求作为申请主体的公司要有相关纳税记录(可受理新过户公司)。

结合以上银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下公司相关要求：

①有没有公司

②公司类型（是否属于禁入行业）

③公司经营情况：是否有真实经营、是否有经营异常、是否有地址异常

④公司年流水情况、负债情况

⑤是否有案件纠纷

最后，希望财女的文章能给你们帮助！！！

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